2013年08月10日

リゾートマンションを視察してきました。これはホテルや!!!

こんばんは。
明日からお盆休みという方も多いのではないでしょうか。
毎年お盆は特に予定を入れないので休みにしないのですが、たまにはしっかりと休みというのもいいかなと思い、今年は15日〜18日まで休日にしようと思っています。

8月に入ってから、京都に八つ橋を買いに行ったり、新潟におそばを食べに行ったりと遊んでるとしか思えない書き込みばかりをしていましたが、ちゃんと仕事してました、多分。

昨日は新潟の越後湯沢というところに物件視察に行ってきました。
初のリゾートマンション。

ご存知の方も多いと思いますが、リゾートマンションはバブル末期に大量に供給され、当時のお金持ちの方々が購入していた不動産です。

リゾート、マンションと言えばお金持ちのもの、という固定概念があったので私には当然無縁のものなのですが、今回は売却をご検討されているお客様の物件を拝見しに現地に足を運んだ次第です。

リゾートマンションなんてバブルの遺産でもはや建っているだけの寂れた建物だろうと勝手に思い込みながら、行きは事故渋滞等に巻き込まれ、3時間くらいで着く予定だったのが5時間以上かかり、悲惨な目に・・・

ぐったりとしながらマンションに到着すると・・・

「こ、これは、、、マンションやない、、、ホテルや、、、高級ホテルやないか!!!」

リゾートマンションなんて完全にバカにしていた(失礼)自分が馬鹿でした。

築20年にして、この佇まい。

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手入れの行き届いた共用施設。

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豪華な石風呂温泉(入浴中の方がいらしたので写真は取れませんでした)

ホテル、じゃなかった、マンションの中にいても体育館やビリヤードまで楽しめる!

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ジムまで併設!

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これをホテルと言わずしてなんというんや!!!

すっかり自分が欲しくなり物件の虜になって帰ってきました。

不動産を扱っていると、自分の生活の中では縁のないこのような場所にも来ることが出来るのは、仕事の楽しみの一つですね。

本当はオーナーに許可を貰っていて部屋で泊まってから帰ってくる予定だったのですが、スケジュールの都合上、今回も京都と同様とんぼ返り。

帰り道、またまたガソリンが空になり家までたどり着けず、途中足立で降りてちょびっと給油して帰りました。

燃費の悪さは尋常じゃあありませんが、乗り心地が良いので目をつぶります。
ガソリン、もっと安くしてください。

では皆さんよい休日をお過ごしください。
posted by CFPぐっさん at 02:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2013年04月06日

マイホーム取得のセカンドオピニオン

おはようございます。1級FPのぐっさんです。

今日は穏やかならぬ天気のようで、都心部は交通網がマヒしないか、けが人などが出ないか不安です。不用意な外出は避けた方が良さそうですね。

今日はあるお客様のマイホームの売買契約の立会いに行きます。

弊社で媒介できればよかったのですが、諸事情があり弊社でお手伝いする事が出来なかったのできず、不動産売買契約におけるセカンドオピニオンとしてアドバイスさせていただく事になりました。

弊社では不動産の取引が終わったら終わりではなく、そこから本当にお客様とのお付き合いが始まると考えています。

例えば今回のようにマイホームを取得するとなった場合、購入時における契約内容も重要ですが、その後の生活をどのように守り、資産を形成していくか、返済計画に無理はないかなどがとても重要です。

ですので、弊社でマイホームをご購入いただいたお客様には、その後のライフプランの提案や保険の見直し、資産ポートフォリオの立案などもさせて頂き、お取引が終わった後もお付き合いをさせて頂いています。

物件で不動産業者を選ぶのではなく、信頼出来る業者として弊社を選んでいただけることに、とても嬉しく思います。

これからも、
「不動産業者なんてどこでも一緒」

ではなく、
「不動産の相談ならファイナンシャルプランナーズ不動産」

というように、お客様に選んでいただける会社であり続けたいと考えています。

よしっ!
今日も頑張るぞ!!!
posted by CFPぐっさん at 08:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2012年12月12日

相続で取得した不動産を売った時にかかる税金は?

こんにちは。CFPのぐっさんです。
もうすぐ選挙が行われますね。
会社の近くでも毎日誰かしらが街宣車でアピールをしています。
これからの日本がどのような方向に進んでいくのか大事な選挙です。
皆さん投票に行きましょうね。

さて今日は相続で取得した不動産を売却した時の税金について少し書きたいと思います。

相続によって財産を取得した場合、「相続税」という税金がかかる(一定の相続財産があった場合)ことはご存じだと思います。
相続税を支払って相続財産を取得し、そのうちの不動産を売却して現金化した場合、どんな税金がかかるかご存知ですか?

1.相続税
2.所得税
3.税金はかからない

正解は・・・
・・・・・・
・・・・・・・・・

2番の所得税がかかります。

相続税を支払った上にさらに所得税がかかるなんて!!!
と思われた方も多いと思います。

この所得税のかかり方なのですが、個人が不動産を売却した場合、所得税の≪譲渡所得≫というものに該当し、計算方法は、

収入金額ー(取得費+譲渡費用)=課税対象額

となります。
税率は所有期間によって異なるのですが、長期間所有(5年超)していた場合でも所得税、住民税を合わせて20%、短期の場合には39%課税されます。

不動産の金額は一般的に高額になりますので、例えば長期保有で課税対象額が500万円の場合、

500万円×20%=100万円

とかなり高額な税金を支払うことになります。

課税対象額を少なくするためには、収入は多いに越したことはないので、取得費をしっかりと計上できるようにしておく必要があります。

ここでよく問題になるのが、相続財産の場合、取得した本人が死亡してしまっている、昔の書類なので取得価格が分からないといった事です。

取得費が分からない場合、税務上どのような取り扱いになるのかというと、

「収入金額×5%」をみなし取得費として計上できる事になっています。

・・・
ということは、基本的に収入金額よりも費用計上できる金額が少なくなるので、課税を免れないことになります。

簡単に書くと、その不動産を2,000万円で取得していて、1,000万円で売却していた場合は所得税は課税されません。

しかしみなし取得費の適用になると、

2,000万円ー2,000万円×5%=1,900万円

1,900万円×20%=380万円

の税金を支払うことになるのです。


みなし取得費は決して納税者にとって有利なものではないし、相続が始まった後だと取得費の書類を見つけにくくなってしまうので、事前に相続財産の取得金額が分かるものを準備しておきましょう。

あっ、、、落ちがない。
posted by CFPぐっさん at 15:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2012年11月30日

マンション投資

マネートレーナーのぐっさんです。

ちょっと面白い記事があったので紹介します。
近年ワンルームマンションの供給が急減しているそうです。
多くの東京23区では1戸当たりの最低平米数を規制したり、マンションを建設する際、一定数のファミリー向け住居を入れるなどの規制が行われています。
平米数を大きくすると家賃を高く設定しなければならなくなるため、他の物件との競争面でも厳しくなるので、減っているのでしょうね。

ファミリー向けのマンションもそうですが、新築が当たり前の時代から中古物件の流通が主流になっていくのかなと感じています。

以下転載です。


≪新築ワンルーム急減 自治体の規制強化が進む≫

床面積が20u以下の新築ワンルームマンションの着工戸数は2011年、直近のピーク
である06年の3分の1まで縮小している。「住環境の改善」を理由とした自治体の
建築規制や、住宅ローン減税などの優遇を受けにくい事情がある、東京都では、
すでに23区の大半がここ数年でワンルームマンションの建設に何らかの規制を設け
ている状況。一方で、単身者は増える見通しが強く、今後も供給が細ると値上がり
する可能性もある。
(一般社団法人東京都不動産協会FAXニュース)
posted by CFPぐっさん at 19:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2012年02月24日

マンション・不動産の売却査定

こんにちは。FPの谷口です。

今乗っている車の調子が悪くなり、先週とうとう買い換える事にしました。
もう結構走っているし、所々調子も悪いし、売れないだろうなぁと思っていたのですが、車を購入したお店が下取りしてくれて、ほんの少しお金になりました。

この時にふと思ったのですが、不動産も売ろうと思った時とりあえず「売却査定」を不動産業者に頼みますよね。

自分が長年所有していたマイホーム、当然少しでも高く売りたいと思うのが人情です。
よく分かります。
私も駄目だとは思っていても車を売る時、少しでも高く売りたいなと思いましたから。

しかし、車の売却と不動産の売却は少し事情が異なってきます。

車の場合、査定金額で車を買い取ってくれますが、不動産業者が行なう「査定」というのは、「この金額で売り出しましょう」という提案なのです。

なので、複数の業者に売却査定をしてもらって、

「一番高い業者にお願いしよう」

なんて事をやると、とんでもない目に合います。

1.査定通りの金額で売りに出したのに全然売れない
2.思いの他時間がかかる(つまり売れない)
3.値下げせざるを得なくなる(最初の査定金額は???)

時間はかかるわ、結局高く売れないわ手間はかかるわ、良い事ありません。

「うちの営業力があれば直に高い値段で売れます!」

なんてことありません。

不動産業者は星の数ほどありますが、自動車やテレビのように大手がマーケットを掌握なんて全くしていないんです。

だから街中にも「こんな小さいところでやっていけるのかな」と思うような本当にちーさい不動産屋さんって一杯ありますよね。

FP不動産なんて(うちの会社です)HPはありますが、看板すら出していなくても、片隅でひっそりとやっていけています。どうでもいいか。

何が言いたいのかというと、不動産を売ろうかなと思った時に、査定で一番高い業者に依頼しようなんてしないで下さいね、ということです。

不動産は株式のようにオープンな市場で取引されているわけではありませんが、やはり相場というものがあります。
その相場からかけ離れた金額で売るのは現実的ではないですよね。

不動産を高く売る
不動産を早く売る


には、それなりの工夫が必要です。やっぱり商品ですから。

続きはまた。
posted by CFPぐっさん at 12:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2011年07月30日

アパートやマンションを借りる時の預かり金

こんばんは。
最近見たくない人には全然興味の無いカブトムシのネタばかりだったので、ちょっと真面目な話を。

先日あるお客様とお話していた時、お知り合いの方が賃貸物件を探していた時、気に入った物件があったので、その物件を抑える為に不動産業者から「申込金」を請求されたとか。

現在賃貸借契約において、「預かり金」や「申込金」を請求しないよう、東京都から通達が出ているのですが、未だにそのような請求をする不動産業者があることに驚きました。

業者側からみたら、物件を抑えたらその間に他のお客様から申込みがあっても受け付けられず、大家さんの承諾を受けたりと色々と手間もかかるので「申込金」を預かり、契約の意思表示を確実なものにしたい気持ちは分かりますが。

この申込金は「本気で契約したいと思っていますよー」という意思表示のものですから、その物件に契約をしなければ無条件で返してもらう事が出来るお金です。(そもそも預かるなって言われてるんですけどね)

にも拘らず、このある不動産業者(うちじゃないですよ)は申込金を全額返金しなかったそうです。
とんでもない業者ですね。
もはや「詐欺」です。

こいいう不動産業者が蔓延っているから、「不動産扱ってます」って言うだけで不信がられちゃうんです(涙)。

賃貸借契約における「申込金」と「原状回復費用」は不動産の賃貸借契約において未だに多く発生するトラブルです。

無用なトラブルを避けるためにも、賃貸借契約時に「申込金」や「預かり金」などを請求してくる業者に仲介を依頼するのは避けましょう。

もしこういうトラブルに巻き込まれたら、消費者生活センターへ・・・・・・

じゃ駄目です。
って言うか消費者生活センターって・・・・・・いや、多くは語るまい。。

えーっと。不動産のトラブルに巻き込まれたら消費者生活センターではなく、宅地建物取引業者の免許権者へ直接相談してください。

東京であれば東京都が免許権者です。
神奈川であれば神奈川県、様はその宅建業者(不動産業者)の免許番号の前に書かれている都道府県の窓口へ。

東京都は結構真剣に取り組んでくれます。
(ある県は全く使いものになりませんでしたが、ここでは伏せておきますね。)

不動産は売買でも賃貸でもそれなりに大きなお金が動く取引です。
安心して任せられる不動産業者を選んでくださいね。
(うちを選んでくれたらうれしいね(ぽっ))


番外編


近々事務所を自宅から脱出させる計画を立てているぐっさん、仲良し不動産業者の担当者に物件の内見依頼をしました。(不動産業者の免許を持っていても自分が使う場合には手数料取られちゃうんです。だったら仲の良い業者に払う方がいいですもんね)

ぐ「お久しぶり〜。10月以降に事務所を借りようと思ってるんだけど、ぼちぼち物件見て行きたいんだけど内見させてもらえるかな?」

担「えっ!内見ですか?ぐっさ〜ん、私前回お会いした時社長にばれると思って黙ってたんですけど、、、実は学校に通ってるんです」

ぐ「そうなんだ、頑張ってね」

担「そしたらストレスで太っちゃって・・・もう凄いですよ。ぐっさんに会えません。」

ぐ「はっ?」

担「今日の電話で痩せなきゃと思ったんで、今から頑張りマス」

ぐ「(・・・・・・)それ面白いけど、そんなに太ったの?」

担「もうマジヤバイです。史上最高です。」

ぐ「だって前回会った時、痩せてた時の写真送ってきてこれくらい痩せるって言ってたじゃない」

担「それ、保留にしておいてください。」

ぐ「じゃぁ・・・いつにする?」

担「えっと、来週だったらいつでも大丈夫です。」

ぐ「じゃあ月曜日は?」

担「えっ、月曜日じゃ1週間って言ってもちょっとしかないじゃないですか」

ぐ「だよね。じゃあ金曜日あたりにしておく?」

担「はい。1週間で落ちますかね?」

ぐ「(知らんがな・・・)1週間でも変わるよ。頑張って!」

担「はいっ!頑張りマス!!!」


日本はまだまだ平和、かな?
posted by CFPぐっさん at 03:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2011年07月27日

アピールポイント

IMG_4908.jpg
金額だけ?
これだけ所在地が分からない物件も珍しい(笑)
posted by CFPぐっさん at 12:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2011年07月15日

不動産賃貸借契約における更新料

こんにちは。
今日最高裁判決でましたね。

不動産賃貸借契約における更新料は有効。

もし更新料が無効という判決が出ていたら、大変な事になっていたでしょうね。

詳細はまた。
posted by CFPぐっさん at 15:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2011年07月08日

液状化情報提供(日経新聞より)

こんばんは。
FPのぐっさんです。
2011年7月8日の日経新聞に下記の記事が掲載されていました。

(一部抜粋)
国土交通省は宅地の液状化に関する情報を、住宅の購入者に提供する仕組みを作る。

液状化防止のための地盤強化が取られているか、もともと地盤が強い地域かどうかなどの情報を市町村経由で個人に提供。
不動産業者らには販売時に必要な情報を伝えるように求める。
国交省は地盤が強いと土地に建築された住宅について、液状化が起きにくいことを示す「安全表示」を付けることも検討中。
宅地の地盤強化では個人負担を大幅に軽減する制度を設ける考えだ。

(抜粋以上)

これは消費者にとってはとてもありがたいですね。
今回の地震で東京近郊で液状化を起こした場所が結構ありましたが、液状化についてはある程度国で担保するべき問題だと思います。

FP不動産(僕の会社です)では、この制度がスタートしたら積極的に開示していきます。

http://www.fpestate.com
posted by CFPぐっさん at 18:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産